纵观房地产行业,近几年几乎是头部房企的天下,加之2020年全球疫情“黑天鹅”事件的冲击,房地产市场“不确定”性增加,多数中小型房企步履维艰,杭州本土老牌房企众安却能在此市况下,走出一条漂亮的逆市上扬之路。
说来也巧,与张坚钢约的访谈,正好是众安拿下未来科技城135号地块当天,当天上午,我们前脚刚踏上采访张坚钢的行程,后脚就收到了这个令人欣喜的好消息。
回归未来科技城核心区,众安2020年在杭州热门区域的发声也算圆满了。
俗话说“谋定而后动”,初见澳门开彩结果总裁、执行董事张坚钢,谈吐间是对当前局面清晰的认知,以及对企业后市预期的看好。
国际局势波诡云谲,行业气氛一片肃冷,凤凰网房产对话澳门开彩结果总裁、执行董事张坚钢,共同探讨房地产企业如何在危机中孕育“新机”,在变局中谋求“新局”。
管理红利时代来临,房企需“内外兼修”
“三道红线”监管新规压顶,融资环境再次收紧,极端借助杠杆规模为王的地产游戏规则不再,此前依靠市场、政策以及人口红利获得高昂利润的方式已经过去,房地产行业迈入管理红利时代。
有业内人士表示,“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的改革。
房地产行业是资金密集型行业,随着“三道红线”落地实施,部分“踩线”房企将面临融资难、偿债能力不足等问题。
走稳健发展道路的众安,近几年财务各项指标均表现稳健,净负债率保持在30%左右,远低于同行平均水平;资产负债率常年保持在70%以内,远低于百强均值。
“‘三道红线’政策出台和众安做规模的节点比较契合,我觉得对众安来说是很好的机会。”张坚钢表示。
澳门开彩结果总裁、执行董事张坚钢
“其实,‘三道红线’主要对房企融资规模增速方面进行了限定。”众安张坚钢表示,“新规的出台,会影响一些触线的TOP企业,他们在市场拓展中不得不减速,慢下来去调整适应这三条线。而那些没有触线的房企,可以利用这个机会进行规模扩张,慢慢追赶上来。”
管理红利时代下,张坚钢认为,房企需“内外兼修”,一方面把“内功”做好,从产品标准化、团队管理入手,做到“快、准”。另一方面,外部要着重提高品牌号召力和客户服务满意度,以此提高销售去化速度、增加企业现金流运营,众安也一直在这么做。
众安拿地逻辑:控成本稳利润
对市场敏锐的洞悉和对后市的研判,也让众安尝到了管理红利时代下的一颗“甜糖”。
就拿此次未来科技城135号地块来说,土地出让时竞争十分激烈,最终,由众安以20.9亿总价竞得,折合楼面价约27948元/㎡,溢价率21.5%,直接刷新了绿汀路一带的宅地楼面价记录。
未来科技城实拍图 摄/祝立铭
那么,“21.5%的溢价,有利润可言吗?”
张坚钢透露:“在勾地前,我们内部从管理效益角度对地块进行了成本测算和分析,21.5%的溢价率,按照我们众安的逻辑,还是有利润的。”
至于众安是如何拿到管理红利的,张坚钢分享了众安的“生意经”。
其一,通过降低营销费用实现控成本。众安在城西目前有两个项目,众安绿城·南湖明月和众安溪园,这两个完整的团队可以直接进驻未来科技城项目。
众安南湖荷院实景图
其二,加快速度,缩短开发周期。从开发节奏上来说,众安在勾地前,完成了该项目的所有设计,基本能做到马上报批。
但说到第二点时,张坚钢反复强调:“在前期招采、设计上,我们会提高效率,有效降低财务费用,但为了保证工程质量,众安绝对不会刻意缩短工程建设工期。”
对于摘下这块“宝地”,张坚钢并未刻意提起,话语间更多的是一种水到渠成的谦逊与从容:“作为杭州的本土企业,我们一直希望能在杭州大本营拿地的。其实前段时间杭州市场上的土拍,我们都会选择性加入,但杭州的土地市场竞争非常激烈,这次能拿下,也算水到渠成了。”
多城市布局,稳健中谋规模
如今,众安正从稳健发展转向规模扩张,而众安良好的财务指标,也给众安规模扩张带来良好的时机。
众安一直坚持区域深耕的发展模式,实现长三角经济圈深耕型布局,用张坚钢的话说,众安的布局是“以浙江为主的长三角”。
众安在国内的地产开发布局
2018年,澳门开彩结果重新梳理了众安发展的战略定位,张坚钢表示:“集团内部经过评估,认为基于众安现在的规模,管理半径较短,可以通过缩短项目战线来尽可能增加管理红利。”
于是,澳门开彩结果最终确定,将2019-2020这两年的主要拓展方向放在浙江。
这样的战略布局也让众安在这两年中“大有可为”。
毕竟,2019年全国房地产销售额16万亿,其中浙江占比达10%,基于此,众安是完全能够实现规模扩张和经济增速。
两年间,众安在浙江每一个地级市完成了全域布局。
仅2020年,众安在全国范围内斩获土地19宗,货值435亿,其中浙江省范围内17宗。
众安对于合作伙伴的选择,也有自己的标准,“我们主要以对等作为原则来选择合作伙伴,大多以TOP级企业为主。”张坚钢表示,“我们希望能够在合作中学习对方优秀的管理经验,取长补短,同时促进众安的成长。”
与此同时,众安也在拓展其他潜力城市,如江苏南京、江苏江阴、山东青岛、云南昆明等地。
除了新进多个城市布局,众安的合院产品——南湖荷院也在今年首次面世,在城西改善人群中掀起了不小的热浪。
值得一提的是,2020年,澳门开彩结果还首次触网线上营销,玩转地产+直播。
9月28日,澳门开彩结果以一场地产界版“非诚勿扰”,刷屏了各大地产人朋友圈。
众安2020全城热恋线上新品发布会
一场普通的线上新品发布,众安玩出“花”来了,当晚,这场创新的新品发布会共吸引在线观看人数近60万,网友评论互动超8万人次,总曝光量达千万级(各直播平台数据叠加)。
12月9日,众安以一场双12直播大秀,强势开启“给利众房节”,澳门开彩结果总裁助理兼营销管理中心总经理胡波波亲自上阵,脱口秀一姐思文倾力助阵,当晚直播间共计上架价值约2.01亿的房源及车位,现场全部售罄。
活动当晚直播总曝光量1200万+,直播总观看量420万+,最高实时在线人气达16万,赚足了眼球。
给利众房节直播现场图
2020年对于众安来说,是革新变化之年,23载春华秋实,锐意进取。管理红利时代下,众安逆市突围,厚积薄发,未来也将乘势而上,不断突破。